Logement sociaux

Restructuration lourde de logements à loyers modérés : l’exemple de la résidence sociale Les Cistes à Cap d’Ail

19 mars 2021

Face au vieillissement du parc existant de logements à loyers modérés et à l’exigence de la loi SRU d’en produire davantage, la restructuration lourde de résidences sociales est devenue un enjeu déterminant pour les bailleurs comme pour les communes. Le savoir-faire d’une agence d’architecte en réhabilitation doit se doubler ici d’une double capacité : permettre des économies d’énergie substantielles et avoir expérimenté avec succès un nouveau mode de dévolution des marchés très prisé des bailleurs sociaux, la conception-réalisation. La livraison récente de la résidence Les Cistes à Cap d’Ail en est la parfaite illustration.

Le parc des logements sociaux actuels nécessite souvent une restructuration lourde

Majoritairement construits dans les années 1970-1980, les bâtiments d’habitations à loyers modérés entrent pour la plupart dans des phases de profondes restructurations et mises aux normes. C’était notamment le cas de la résidence Les Cistes à Cap d’Ail (06), un grand ensemble de foyer construit en 1986 par la SONACOTRA pour héberger les jeunes travailleurs arrivés d’Afrique du Nord et employés dans le BTP. Le marché immobilier de la Riviera française et la proximité de la Principauté de Monaco suscitaient en effet une forte demande à l’époque. Dans la continuité du vaste mouvement lancé à la fin des années 1960 d’appel à des techniques industrielles de préfabrication

qui permettaient de construire très rapidement à faible coût, l’agence d’architecte parisienne François Druet et Associés avait opté pour cette technique. La rénovation de ce type de bâtiment nécessite un travail très minutieux mais l’agence Griesmar Architectes dispose maintenant d’une très bonne expertise en ce domaine. En effet, Les Cistes est le troisième bâtiment de l’agence Druet que nous avons réhabilité.

La conception-réalisation, un type de marché particulier et novateur

Le Maître d’Ouvrage est ADOMA, ex-SONACOTRA, filiale du Groupe Caisse des Dépôts et Consignations (CDC Habitat). Financé à 30% par l’état et le reste par les collectivités, le Maitre d’Ouvrage était très attentif à s’assurer non seulement d’une qualité architecturale mais d’un prix fixe et d’un respect impératif des délais de livraison. Il a donc fait appel à un mode particulier de dévolution des marchés, la conception-réalisation,

qui impose aux candidats de répondre à l’appel d’offres sous la forme d’un groupement regroupant architectes, entreprises de construction et bureau d’études. Un véritable challenge pour les co-traitants qui, dès le concours, ont dû collaborer très étroitement avec le mandataire Eiffage Construction 06 pour trouver les solutions les plus économiques qui permettaient de respecter à la fois le budget et le délai. Le coût de construction s’est établi au prix indiqué , 4,7 millions d’euros, et le chantier a été livré dans le temps record prévu de 18 mois, malgré la sidération de l’arrêt du chantier à cause de l’épidémie de Covid-19. Une organisation exemplaire a en effet permis de le reprendre au bout de quelques semaines en ayant garanti aux compagnons des conditions sanitaires satisfaisantes de travail.

L’issue du concours se présentait sous les meilleurs auspices pour deux raisons :

  • Nous avions déjà sollicité et obtenu le pré-accord de l’Architecte des Bâtiments de France pour l’insertion paysagère du projet dans son environnement,
  • Nous avions déjà sollicité et obtenu le pré-accord des services de la Préfecture concernant la zone à risques mouvement de terrain, puisque le rocher de la tête de chien qui le surplombe peut être soumis à des chutes de pierres.

Mais l’élément qui a définitivement incité le client à choisir notre groupement a été notre astuce à augmenter le nombre de logements, tout en respectant le gabarit de la construction existante, en jouant au mieux avec les règles du PLU.

 

La maximisation du nombre de logements est un enjeu considérable

La construction initiale consistait en des appartements T3 de type foyer, comprenant une cuisine et une salle de bain partagées. Le cahier des charges du concours imposait aux candidats de passer de 87 à 90 logements individuels de types T1, T1’ et T1bis. Nous en avons proposé 96 en utilisant au mieux la réglementation :

  • En réunissant les deux bâtiments existants, nous avons pu travailler sur les espaces de circulation intérieure et extérieure. Liaisonner les deux constructions sans passer par l’extérieur a permis d’utiliser les distances minimales de 15 mètres maximum jusqu’à une sortie de secours et de fabriquer de nouveaux logements entre les deux économisant au passage un ascenseur en mutualisant l’existant.
  • Les habitants de ce type de logements utilisant en majorité un parc de deux roues, une dérogation nationale permet aux bailleurs sociaux de réduire le quota réglementaire de places de stationnement, ce qui nous a également permis de créer de nouveaux logements.

Le vide sanitaire entre le bâtiment et la falaise a permis de créer une circulation horizontale par l’arrière et d’optimiser ainsi les surfaces pour offrir à chaque logement un maximum de lumière et d’ouverture face à la magnifique vue mer dont bénéficie la résidence.

Il va sans dire que la création de 9 logements supplémentaires, l’équivalent d’un petit immeuble en centre-ville, est un motif de satisfaction, non seulement pour le bailleur social, mais également pour la commune qui augmente ainsi sensiblement son ratio de logements sociaux et diminue les pénalités prévues par la loi Solidarité et renouvellement urbains. Dans son article 55, celle-ci impose en effet aux communes concernées de disposer de 25% de logements sociaux sur leur territoire d’ici 2025. Or, plus que beaucoup d’autres municipalités de la Côte d’Azur, Cap d’Ail, cité balnéaire et destination de villégiature aux portes de Monaco a vu le coût de son foncier s’envoler et a du mal à remplir ses quotas. Et tout nouveau logement social sur le territoire de la ville est bon à prendre pour un budget communal fortement impacté par les amendes légales.

 

Les économies d’énergie sont au cœur des préoccupations des bailleurs sociaux

Comme toutes les filiales spécialisées du Groupe CDC, ADOMA est très attentif à la pérennisation de son patrimoine immobilier, à la durabilité de ses choix énergétiques et à la réduction de ses coûts de fonctionnement.
Nous avons opté pour une triple solution pour y arriver :

  • La construction d’un chauffage central, en lieu et place des systèmes individuels existant, afin de mutualiser les charges: une chaudière au gaz à condensation, proposant une très basse consommation d’énergie,
  • Le choix d’une isolation par l’extérieur du bâtiment, recouvert d’un simple enduit. Couplé au remplacement intégral des menuiseries existantes des ouvertures par des fenêtres en double vitrage, il assure de conserver en été une température de 27 à 28° lorsqu’il fait 35° à l’extérieur ; et de 12 à 14 ° en hiver, lorsqu’il fait entre 3 et 4° à l’extérieur. Le delta à chauffer l’hiver pour monter aux 19° réglementaires est ainsi très raisonnable. Un chiffre auquel les bailleurs sociaux sont sensibles, sachant que chaque degré supplémentaire entraîne une surconsommation de 20%.
  • Enfin, sachant que les logements sont désormais tous mono-orientés et pourraient craindre la surchauffe l’été, l’installation de casquettes solaires au-dessus des ouvertures réduit l’ensoleillement frontal l’été tout en permettant au soleil d’hiver, plus bas sur l’horizon dans sa course, de pénétrer malgré tout à l’intérieur.

En conclusion, la restructuration lourde de logements sociaux est aujourd’hui un enjeu déterminant, tant pour les bailleurs sociaux que pour les communes. Tous deux sont rassurés par la perspective de collaborer avec des partenaires qui bénéficient d’une expérience de travail sous la forme d’un marché de conception-réalisation, qui maîtrisent les économies d’énergie et sont sensibles aux contraintes réglementaires que leur impose la loi SRU.

Mandataire : Eiffage Construction 06
Architectes co-traitants : Agence Griesmar Architectes (Chantier suivi par Benjamin Adnet) & Cyril Chênebeau Architecte.
BET : Arcadis