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Comment densifier la ville sur elle-même : la surélévation, une opportunité à saisir
14 octobre 2020
Les Maires cherchent à optimiser le foncier d’habitation en centre-ville pour éviter la multiplication des déplacements pendulaires dûs à l’étalement urbain vers ses lotissements pavillonnaires en périphérie. Quant aux copropriétaires, ils souhaitent valoriser leur patrimoine. Facilitée par la Loi Alur et favorisée par les techniques de construction en bois, la surélévation des immeubles en dents creuses est une solution pratique et écologique à leurs attentes.
Votée le 24 mars 2014, la loi ALUR (pour l’Accès au Logement et un Urbanisme rénové) cherche entre autres à promouvoir la construction par une réforme du droit de l’urbanisme. Ses nouvelles dispositions en matière de densification du bâti favorisent aujourd’hui toutes les parties prenantes, via le principe de la surélévation dont un cabinet d’architecte niçois s’est fait une spécialité.
Les services de l’urbanisme veulent pacifier la ville contemporaine
Il y a longtemps que les élus cherchent à freiner le phénomène d’étalement diffus des villes qui a entraîné le mitage du paysage et la croissance du trafic pendulaire pour les trajets domicile-travail, sources de pollution et d’embouteillages. Alors, comment densifier la ville sur elle-même quand le foncier en hyper-centre est saturé ? L’une des solutions les plus simples est de procéder à un processus de surélévation des immeubles les plus bas, qui sont aujourd’hui autant de « dents creuses », tout en respectant l’aération du paysage urbain.
Grâce aux nouvelles dispositions de la loi ALUR, les services en charge de l’urbanisme disposent désormais d’un outil qui autorise ce type de projet sous certaines conditions : la surélévation.
La surélévation est idéale pour les chantiers en centre-ville
La Ville de Nice se prête parfaitement à ce genre de construction. Le parc immobilier en centre-ville est constitué en majorité d’immeubles de style Turino-Niçois datant de la fin du XIXe siècle, début du XXe. Édifiés en solides pierres de taille, ils sont équipés de planchers bois, structures horizontales souples de même catégorie que les matériaux de surélévation. Ces structures bois sont très légères et renforcent facilement les bâtiments existants construits en pierre, voire en plancher béton à partir de 1910.
Préfabriquées en ateliers aux dimensions exactes, les structures bois sont livrées la nuit et montées en quelques jours sur les sites, occupés par leurs habitants. Ces chantiers participent à la protection de l’environnement car ils utilisent des ressources biosourcées, plus vertueuses en construction. Par ailleurs, si le béton consomme énormément d’eau, ce type de « chantier sec » n’en utilise pas. De plus, il est très peu générateur de déchets et de nuisances car un camion-grue livre les éléments de structure, d’isolations et de fenêtres qui sont ensuite assemblés sur place, rapidement et avec une grande précision. Enfin, les performances d’isolation thermique et acoustique des bardages en fibres de bois sont remarquables.
Par ailleurs, ce type de construction, grâce à sa toiture-terrasse végétalisée, participe à la biodiversité de la ville et participe à l’abaissement de la température des îlots de chaleur. Il est possible de surélever avec une double, voire une triple orientation, et de développer de nouveaux usages avec des espaces de partages d’activités de loisirs ou de création de potagers urbains communs.
Les propriétaires des murs valorisent à peu de frais leur patrimoine
Copropriétaires privés ou bailleurs sociaux sont toujours désireux de limiter les coûts d’entretien et de rénovation de leur parc immobilier vieillissant. Or, la surélévation est une opportunité à saisir. En remplissant la « dent creuse » d’un immeuble bas existant, le promoteur achète en fait au propriétaire de l’immeuble, non pas une emprise foncière, mais de l’air. Pour acquérir ces droits à construire, il fallait jusqu’à la loi ALUR un accord unanime des copropriétaires. Elle n’exige plus aujourd’hui qu’une majorité de 51%. Une aubaine pour ceux qui disposent ainsi gratuitement d’une nouvelle toiture, d’un ravalement de façade, d’ascenseurs si nécessaire et perçoivent de plus un pourcentage du prix de vente de ce « foncier aérien ». Ce « donnant-donnant » en création de logements avantages toutes les parties.
Un cabinet d’architecture niçois s’est spécialisé sur la surélévation
Avec six réalisations et projets, l’Agence Griesmar Architectes s’est forgé une solide expérience sur le secteur. Forte de 12 collaborateurs dont 6 architectes, elle est composée de 6 nationalités, qui parlent 8 langues. Pour son fondateur, Jean-Baptiste Griesmar, « cette approche multiculturelle permet un regard croisé sur les pratiques méditerranéennes, au centre desquelles se trouve la relation entre l’intérieur et l’extérieur : comment vivre avec la lumière tout en se protégeant de la chaleur et bénéficier d’un véritable confort thermique ». Il se bat pour que les mentalités évoluent aussi vite que la législation. En toilettant le code de l’urbanisme et en autorisant des dérogations à l’exigence de construction d‘une place de parking minimum pour chaque nouvel appartement, la loi ALUR avait anticipé les nouvelles attentes des citadins en termes de transport en commun, de déplacement à vélo ou d’usage de flottes de mobilité partagée à deux ou quatre roues. Persuadé que l’ère du tout-automobile des années 1970 a touché ses limites, il espère sensibiliser les élus à cette nouvelle donne qui permettra d’augmenter le nombre de permis de construire accordés. Et surtout pour en profiter pour généraliser la végétalisation des toits-terrasses en centre-ville, anticiper sur les épisodes caniculaires à venir et contribuer ainsi à la lutte contre le réchauffement climatique.
Le savoir-faire spécifique des chantiers de surélévation a incité le cabinet à sélectionner des co-traitants qui le font profiter de leur expertise spécifique :
En appui des projets de son principal Maître d’ouvrage spécialisé dans la surélévation d’immeuble, Mon Toit et Moi (Groupe ADAMIA), il fait ainsi intervenir ObadaStudio Architecte, ADNET Architecture et l’Atelier Gabrielli Architectures. L’ensemble des projets est suivi par le Bureau d’Etudes Techniques en fluide CINFORA, le Bureau de contrôle Qualiconsult et le Bureau d’Etudes structure Aster BTP.
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